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荆林波的博客

中国社会科学院财贸所副所长

 
 
 

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中国社会科学院财贸所副所长,《财贸经济》副总编,兼任信息服务与电子商务研究室主任,服务经济与餐饮产业研究中心主任。研究员,中国社会科学院研究生院教授,博士生导师,经济学博士。

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城市的房地产价格为何居高不下?  

2006-05-25 22:20:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我认为,以下因素共同导致了这一持续攀升的价格“晴雨表”:
          
    1.级差地租的最大受益者之一地方政府骨子里希望抬高房地产的价格。众所周知,把生地炒成熟地、再炒成热地,地方政府由此可以获得更多的级差地租,增加地方收入。根据有关统计,有的城市房地产开发完成投资占固定资产投资的比例超过50%,有的城市房地产税收占地方财政收入的30%,这造成城市经济对房地产开发投资增长过分依赖。所以,君不见:尽管中央政府竭力加强宏观调控,但是,各地政府仍然热衷于“摊大饼”,进行一轮又一轮的“圈地运动”,利益所然矣!!

    2.房地产企业作为利益中人,作为庄家,表面打压而暗地拉抬,相互结盟应对打压势力。透过各种房地产高层论坛,您也许能够感受到房地产精英们对市场未来走高的热情和信心。

    3.银行等相关金融机构维系着房地产这个“热气球”,不希望它引爆。一旦泡沫破了,首当其冲的是为房地产企业提供融资的金融机构,这个山芋尽管烫手,但还得捧着它,在信用制度不完善的情况下,欠债者光荣、借债者有理。

    4.已有房地产的消费者也不希望房地产价格走低,否则自己的投资受损。“先富一族”当然也对日益攀升的房地产而暗自庆幸,感叹自己的投资精明,后悔当时没有更多投入。

    5.不断涌入的房地产投资资本,推动了房地产价格的上扬。资本逐利,无可厚非。然而,房地产的暴利却是应当谴责的。就连外资也把房地产业作为重要的投资领域,从2003年外商直接投资行业的分布来看,房地产业仅次于制造业,占了全部合同外资的近20%。

    6.国家连续的宏观调控政策不但没有根本遏制了房地产价格的上涨,反而在某些方面进一步助长了房地产价格未来升值的预期。比如,央行公布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》;国务院下令将开发固定资产投资项目的资本金比例提高为35%;国办发出半年内停止农地转征的通知;国土资源部71号令《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》等等规范,意味着土地由政府控制而不是通过市场定价,这些举措一方面反应出政府和宏观管理部门急于加强调控能力,另一方面又暴露出我们调控的手段和手法比较幼稚。比如,政府控制土地资源的结果,无非是:第一,房地产企业进一步追逐土地,进而造成了房价更容易受到房地产商的主导;第二,
      各种政策导致大房地产商不仅不缺乏资金,而且比较容易利用各种叫价打压中小房地产商,其恶果是房地产的供应方面日趋集中和垄断,垄断的代价必然是高价格和暴利。

    7.土地的稀缺性和不可再生性,刺激了购房者敏感的神经。各种炒家应运而生,浙江炒房团、山西炒房团成为人们津津乐道的话题。对于“安得广厦千万间”的寒士而言,为了安居乐业,也加入到这个行列中。的确,他们的需求是真实的,相当多数的购房者是通过银行按揭、分期付款购买的,他们的真实负担在于银行贷款利息。他们是市场的最直接体验者,对于有关部门的价格误导,比如,北京市统计部门说2004年北京房价上涨3.7%,他们肯定嗤之以鼻。统计部门的错误在于没有认识到房地产的价格统计不同于其他标准商品的统计,房地产的标的物不一样,价格因地段、朝向、建筑规格等不同,因此统计时一定要切记房地产业的金科玉律“地段、地段还是地段”,不同地段的价格不同,所以要因地制宜,针对不同地段发布价格指数。

    有人建议通过银行继续加息,来打压房地产价格。我个人认为,由于存在上述各种希望房地产上扬的势力,加息的结果未必能够完全抑制房地产上升的趋势。比如,房地产商极有可能通过房地产价格上扬来转嫁自己的风险。利率上升打击的是真实的消费者,而对那些炒房团而言,如果有自己的资金渠道,任何时候都不缺钱,上有政策、下有对策,只是多赚少赚的问题而已。

    总之,在各种力量对比之下,那些社会的弱势群体——低收入者,包括刚走出校门的学子,他们才是住房的真切需求者,而又无力购买商品房,甚至连经济适用房也无法“染指”,他们从内心里希望房地产价格下降,而他们的声音每每无法得以传递。

 

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