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荆林波的博客

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中国社会科学院财贸所副所长,《财贸经济》副总编,兼任信息服务与电子商务研究室主任,服务经济与餐饮产业研究中心主任。研究员,中国社会科学院研究生院教授,博士生导师,经济学博士。

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荆林波:走出“人均商业面积”的误区  

2006-08-30 15:20:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在进行商业规划过程中,人们往往面临着一个不可回避的问题,那就是人均商业面积。到底人均商业面积应该为多少合适呢?其实,要回答这个问题并不简单,而且,我们首要的问题在于走出对“人均商业面积”的误区。

首先,人均商业面积的国际惯例并不存在。按照目前流行的说法,发达国家人均商业面积为1平方米到1.2平方米,而我们认为这个所谓的国际惯例是根本不存在的。稍微有点经济学常识的人都知道,国际公认和国际惯例要言之有据,然而,这个所谓的“国际标准”在中国如此堂而皇之,大行其道,说来也是学术界不够严谨,导致人云我云,以讹传讹,毒害了决策层和实业层,现在是我们认真探讨,回归真实的时候了。

其次,在人均商业面积问题上,绝对不能削足适履。发达国家的情况决不能简单套用到中国的实际中,中国的国情决定了人均商业面积的拥有量有自身的特色。这是因为:发达国家的城市化基本完成,其居住环境和社会消费文化与我国截然不同。以美国为例,汽车作为家庭主要交通工具,居民的居住比较分散,因此在各个交通枢纽地段才会出现一个购物中心,如此而来,摩尔成为一种重要的购物场所,而在所谓的城市中心地段,才有所谓的便利店、食杂店等业态。总的来看,美国消费者多数是每周去集中购物一次,个别的会临时到附近店铺购买,因此,他们对商业设施的需求与中国消费者对本地的需求存在着根本性的差别。即使在北京如此繁华的城市,即使对于白领阶层而言,可以采取一周驾车购物一次,但是对于大多数消费者而言,每日购物、日购日新,对社区商业便利性的要求非常高,所以,在自行车文化甚至步行健康的意识主导下,在传统对新鲜的偏好甚至是误读下(比如对现场屠宰的认识),特别是对价格的敏感与讨价还价的乐趣支配下,您非常好理解:为什么在中国的许多城市“农改超”面临着难以为继的尴尬局面了?!

退一步说,在中国计算人均商业面积要十分谨慎,至少有两点值得警觉:第一,人均是指的常住人口,还是包括流动人口在内的所有人口?从全国来看,全国流动人口数量从1993年的7000万增加到2003年的1.4亿,10年内翻了一番,超过了全国人口总数的10%,约占农村劳动力的30%。我们知道,象北京这样的大城市,北京市第五次人口普查报告显示,北京市人口数量已达1382万人,其中流动人口数量已达303.9万人,这没有包括每年到京旅游的外地和外国游客。因为象王府井和前门地段的商业设施中,有许多商业企业是以外地客和外国客为主要服务对象的。第二,商业面积是如何统计出来的?众所周知,现在的许多统计数据存在着严重残缺,尤其是在商业设施方面的统计更是如此,新建的、转型的、流动的甚至“挂羊头卖狗肉”的店铺非常多,我们的统计存在严重滞后,往往无法真实反映实际的状况。所以,当一些企业凭借公开的统计进行决策,希望对目标地区“一剑封喉”时,结果可能是血本无归!

再次,人均商业面积可能存在误导。也就是说平均状况下掩盖了不平均的分布状况,具体而言,在同一城市的不同区域可能存在着不同的商业设施的分布结构,存在着不同的人口分布结构,因此,即使北京的人均商业设施是一样的,但是,对于不同区域的消费者平均的商业服务设施的面积是不同的。仍然以北京为例,2004年底北京市4个城区常住人口为200.4万人,占13.4%4个近郊区为727.2万人,占48.7%10个远郊区县为565.1万人,占37.9%。从人口密度看,全市常住人口密度为每平方公里888人,地区分布呈梯度变化,即城区人口密度最高,为23008/平方公里;近郊区次之,为5669/平方公里;远郊区县最低,每平方公里只有366人。城区的人口密度是近郊区的4倍、远郊区县的63倍;近郊区的人口密度是远郊区县的15倍。 因此,各类数据显示,北京的商业地产出现大面积闲置状况,但是,北京回龙观居住人口已近20万人,回龙观社区商业面积近12.5万平方米,而商业面积占总建筑面积的2%,调查显示,有近6成的回龙观居民对该地的商业设施不满意。

最后,评价商业地产是否过剩的唯一标准不是人均商业面积,而是商业地产是否能够持续经营和不断升值。商业地产能否赢利取决于项目的前期考察与可行性分析,取决于项目的设计、卖场的概念与建设、后期物业管理、市政环境、消费水平等众多因素。当东方广场在王府井商业区建造之时,有的专家预言:卖场过剩,东方广场建成之时就是其关门破产之日,如今,看到东方新天地火爆的热卖场面,不知我们的专家有何感慨?

今天,面对着对商业地产喧闹的争论,人们应当保持清晰的认知,特别是在一些基本观念上不要犯低级错误,不要步入“人均商业面积”的误区。尤其是我们要提醒各位学者同仁,严于职守,严防“错”从口出,努力做到:知之而言,不知不言。

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